從人口規(guī)模來看，中國早在1999年已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，且老齡化的平均增幅顯著高于世界主要發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家的同期水平。

從老年人養(yǎng)老模式的變化角度來看，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式在現(xiàn)階段的社會經(jīng)濟形勢下難以為繼，老年人購買房產(chǎn)、服務(wù)等養(yǎng)老產(chǎn)品的消費意愿變得強烈，單獨依靠傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老來解決大面積的老人照料問題是不可能的。

由此催生出養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個維度，我們將國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式歸納為以下六大主要經(jīng)營模式。

模式一：本地出售型社區(qū)模式

該種模式以老年住宅為整個項目主題和亮點，以面向市場出售的住宅產(chǎn)品為主，注重社區(qū)環(huán)境的打造和養(yǎng)老配套設(shè)置的完善。這種模式的盈利絕大部分甚至全部來源于住宅出售，有極少部分來源于配套產(chǎn)品的經(jīng)營。而隨著養(yǎng)老年地產(chǎn)的發(fā)展，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益水平也在不斷接近房地產(chǎn)平均投資收益水平。

這種模式產(chǎn)生的最主要原因是伴隨著老年人對生活質(zhì)量要求的提高而產(chǎn)生。老年人不愿意與子女同住，但新購的住宅又不愿意遠(yuǎn)離子女或原居住地。

相對于其他模式而言，本地出售型社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)資金回籠快速，能夠有效提高資金周轉(zhuǎn)，從而實現(xiàn)滾動開發(fā)。但不可避免的，這種模式也存在一點缺點，如進(jìn)行這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，必須獲得土地使用權(quán)，因而享受政府土地優(yōu)惠政策的可能性很小，同時不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值的部分和通過養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施運營獲得的長期穩(wěn)定收益。

而要成功的打造這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，復(fù)合的產(chǎn)品形式、完善的養(yǎng)老配套和優(yōu)美的景觀環(huán)境必不可少。在復(fù)合產(chǎn)品形式方面，通常要打造滿足養(yǎng)老及準(zhǔn)養(yǎng)老一族、準(zhǔn)養(yǎng)老子女等不同客群的產(chǎn)品，甚至是滿足不同收入階層的不同定位、不同檔次的產(chǎn)品，從普通的多層住宅產(chǎn)品到高端的獨棟別墅、聯(lián)排別墅、四合院等。在完善的養(yǎng)老配套方面，這種模式的社區(qū)通?；幕?、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身，配套完善、設(shè)施齊全。而在景觀環(huán)境方面，社區(qū)通常環(huán)境優(yōu)美，綠化率高，有一定是水系資源，整體環(huán)境生態(tài)宜居。而滿足這一條件的大型養(yǎng)老社區(qū)，選址一般也多位于郊區(qū)和近郊，尤其是對應(yīng)北京、上海等這一的一線城市，在城區(qū)發(fā)展這樣的大型養(yǎng)老社區(qū)幾乎不可能，且地價成本較高。

北京東方太陽城便是本地出售型社區(qū)模式的典型代表。該項目由中國希格瑪有限公司開發(fā)，位于有“東方萊茵河”之美譽的北京市順義區(qū)潮白河畔，距離順義城區(qū)10公里，植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好。項目的主要客群來自北京，也包括周邊省份老年人，吸引了養(yǎng)老一族、準(zhǔn)養(yǎng)老一族和居住在市區(qū)的老年人子女，甚至是首都機場工作人員也在此購房。項目以低密度住宅產(chǎn)品為主，全部出售，同時配套完善的設(shè)施，從醫(yī)院、幼兒園到老年會所、超市、餐廳等商業(yè)設(shè)施齊全，另外其占地較大的高爾夫球場和可供租用的分割成塊的農(nóng)場構(gòu)成了社區(qū)的特色和亮點。

模式二：異地出售型社區(qū)模式

該種模式是養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接，是異地養(yǎng)老方式催生出的一種養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，一般位于環(huán)境和自然資源優(yōu)良的旅游勝地，利用自然資源，與養(yǎng)老住宅和設(shè)施進(jìn)行融合，以住宅產(chǎn)品出售盈利。由于其特有的資源環(huán)境條件，這種模式難以普遍模仿復(fù)制。

這種模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房價、生活成本的巨大差異和氣候、環(huán)境自然養(yǎng)老資源的巨大差異，從而滿足老年人追求高品質(zhì)退休生活的養(yǎng)老需求。

與本地出售型社區(qū)模式相比，這種模式同樣具有資金回籠快、經(jīng)營風(fēng)險小的優(yōu)點，但同時又具有其他模式不能比擬的地理優(yōu)勢、價格優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢。由于地域限制，這種模式在具有自然資源及旅游資源優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)良的城市更容易獲得成功。

而資源環(huán)境優(yōu)良、客群定位明確則構(gòu)成了這種模式關(guān)鍵成功要素。從前者來看，這類模式打造的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品通常位于環(huán)境優(yōu)美、氣候適宜、空氣清新、物產(chǎn)豐富、生活方便的宜居城市。從后者來看，大多數(shù)產(chǎn)品限定了入住居民年齡，既構(gòu)成了產(chǎn)品占據(jù)細(xì)分市場、保值增值的關(guān)鍵，又成為“曲高和寡”的門檻。

目前，異地出售型社區(qū)模式主要出現(xiàn)在海南、大連、青島等氣候、環(huán)境宜人的城市或大城市的周邊地帶。以海南為例，?？趰u外購房者的比例約為73%，三亞島外購房者的比例約為85%，其中，養(yǎng)老型消費者在所有購房者中占到60%左右，購房者則主要來自上海、浙江、江蘇、北京等十多個省市。

模式三：租售組合型綜合社區(qū)模式

該種模式通過養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設(shè)施持有運營相結(jié)合，實現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的目的。項目中的養(yǎng)老公寓及配套設(shè)施由開發(fā)商運營或由專業(yè)的運營機構(gòu)負(fù)責(zé)。這種模式不僅解決了全部出售對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利的問題，還解決了全持有經(jīng)營資金占壓大、市場難以消化的問題。

這種模式通常構(gòu)建了“住宅銷售+養(yǎng)老公寓出租+養(yǎng)老配套持有經(jīng)營”的綜合性的項目盈利體系。通過住宅銷售獲得一次性投資收益，而通過養(yǎng)老公寓出租和配套持有經(jīng)營獲得了長期穩(wěn)定的收益。而收益的比例則因項目定位中產(chǎn)品配比不同而不同，一般銷售與持有部分比例為8:2。

租售組合型綜合社區(qū)模式的最大優(yōu)點，不僅是資金回籠較快，收益多元化，關(guān)鍵是在土地方面可采取靈活策略，在用地性質(zhì)上，可以是居住用地、醫(yī)療用地、商業(yè)用地、公建用地等多種用地性質(zhì)搭配的綜合性開發(fā)。相對而言，其最大的缺點確是資金投入較大，總成本投入比單純的住宅開發(fā)高得多，建設(shè)周期相對較；持有部分后期需要持續(xù)的經(jīng)營管理和投入，投資回收期較長，通常在15-20年。

這種模式延長了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈。在改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的房產(chǎn)銷售方式的同時，延長了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈，特別是在老年服務(wù)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)以及老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)三個方面，提升了養(yǎng)老地產(chǎn)附加值，增加其后續(xù)盈利能力。

北京太陽城便是這種模式的范本。項目位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，由北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，社區(qū)銷售和持有比例為7:3，產(chǎn)權(quán)住宅、老年公寓、醫(yī)療商業(yè)配套比例安排合理，從而實現(xiàn)了現(xiàn)金流和長期經(jīng)營提升價值的雙目標(biāo)的平衡。從經(jīng)濟效益和社會效益兩個視角來看，北京太陽城可售住宅部分銷售好回款好、老年公寓供不應(yīng)求經(jīng)營好、醫(yī)療和商業(yè)配套使用效率高，項目是非常成功的，成為了國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的典范和樣本。

模式四：養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式

該種模式嘗試運用各種金融組合手段，促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售，為企業(yè)發(fā)展融資，但多數(shù)金融創(chuàng)新手段還處在嘗試階段。目前，國內(nèi)出現(xiàn)的金融組合型社區(qū)模式的產(chǎn)品主要有以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還和綁定養(yǎng)老保險三種。

以房養(yǎng)老是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)。對于開發(fā)商或經(jīng)營者而言，在經(jīng)營老年公寓的同時，還增加了其它房屋中介業(yè)務(wù)。

這種方式，房屋產(chǎn)權(quán)最終歸金融機構(gòu)所有，因此房屋的出租或者抵押受到一定限制，且采用此種方式，對年齡有一定要求，一般必須為60歲以上的老年人。涉及房屋產(chǎn)權(quán)問題，受法律制度不完善的影響難以大規(guī)模推廣以房養(yǎng)老。

押金或養(yǎng)老金返還是指老人可按照略高于養(yǎng)老公寓出售價或開發(fā)商要求交納一筆押金，入住一段時間后若不想繼續(xù)居住，可以要求全額退還押金。居住期間不須或少交納租金，只按規(guī)定繳納其它服務(wù)費用或物業(yè)管理費。

這種方式，對于開發(fā)商或經(jīng)營商而言，短期內(nèi)可獲取資金，解決其短期的融資問題。目前，國內(nèi)大多數(shù)養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老機構(gòu)都采用押金方式，卓達(dá)養(yǎng)老社區(qū)則采用養(yǎng)老金返還方式。

綁定養(yǎng)老保險指一些保險企業(yè)，如泰康人壽、中國人壽等投入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，將壽險金融產(chǎn)品與中高端養(yǎng)老實體服務(wù)進(jìn)行結(jié)合，老年人可獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的資格或?qū)⒈ｋU收益支付養(yǎng)老社區(qū)的相關(guān)費用。

這種方式目前的盈利模式尚不明確。而對于保險公司而言，將保險與養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行產(chǎn)品綁定，可使養(yǎng)老社區(qū)共享壽險客戶資源。

總體而言，將養(yǎng)老房產(chǎn)與金融工具相結(jié)合，對于養(yǎng)老配套和后期經(jīng)營的要求更高，也更強調(diào)完善的醫(yī)護服務(wù)作用，例如泰康之家養(yǎng)老社區(qū)成立專業(yè)的經(jīng)營管理公司。

模式五：會籍制社區(qū)模式

該種模式通過打造醫(yī)療保健社區(qū)，全部持有運營，采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡。同時，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金，收費水平比福利型養(yǎng)老機構(gòu)的收費水平高。通常銷售的會籍，對年齡有一定限制，主要針對對保健養(yǎng)生格外關(guān)注及身體健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入住的門檻。在消費理念相對先進(jìn)和經(jīng)濟條件相對雄厚的城市，這種模式或能贏得市場的部分認(rèn)同，但整體而言較難被大部分老年群體認(rèn)可。

這種模式的盈利以房屋出租收益為主，配套產(chǎn)品經(jīng)營收益為輔。在土地性質(zhì)上，項目用地一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協(xié)議等方式取得，價格較低。而在運營商，將實行醫(yī)療看護服務(wù)的老年公寓實行會員制入住，通過會員費+管理費獲得長期穩(wěn)定收益，同時依托休閑配套接待養(yǎng)生度假體驗。

因而，這種模式的優(yōu)點是能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段獲取土地，用地性質(zhì)也可以是公建用地、醫(yī)療用地等低成本土地，同時結(jié)合醫(yī)療、養(yǎng)護等多種服務(wù)來實現(xiàn)長期穩(wěn)定收入。而該種模式最大的缺點卻是全部持有經(jīng)營導(dǎo)致資金占用量大、投資回收期長。同時，服務(wù)完善的市場化養(yǎng)老社區(qū)收費高昂，從而使得高入住率較難達(dá)到，有一定的市場經(jīng)營風(fēng)險。

上海親和源是運作比較成功的會籍制社區(qū)模式，但也是經(jīng)營多年后才逐步實現(xiàn)盈利。燕達(dá)國際健康城則沒有這樣幸運，盡管其強勢的醫(yī)療資源在市場定位高端，但由于定位不符合市場需求、養(yǎng)護配套不佳、交通環(huán)境較差等問題造成入住率不高、經(jīng)營狀況較差。

模式六：床位出租型養(yǎng)老機構(gòu)模式

該種模式根據(jù)投資主體，有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種經(jīng)營模式，以床位出租為主要盈利模式。

目前而言，公辦養(yǎng)老機構(gòu)收費較低、補貼多，嚴(yán)重供不應(yīng)求，但體制機制不活、服務(wù)成本較高、經(jīng)濟效益較低。民辦養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量較少，缺乏政策扶持、經(jīng)營狀況不容樂觀，發(fā)展不平衡，只有少數(shù)高端民辦養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營狀況較好，而中低端民辦養(yǎng)老機構(gòu)盈利性則較差?？芍^是，公辦入院難、民辦生存難。

整體而言，因養(yǎng)老機構(gòu)具有一定的公益性質(zhì)，能夠盈利的非常少。而從目前國內(nèi)的養(yǎng)老機構(gòu)來看，具有以下特點的養(yǎng)老機構(gòu)盈利相對較好。

從收入階層來看，定位高收入保障對象的養(yǎng)老機構(gòu)比定位中低收入的保障對象的盈利好；從客群定位來看，主要服務(wù)于高齡、生活難以自理者的康復(fù)醫(yī)療項目的養(yǎng)老機構(gòu)比主要服務(wù)于較年輕健康者的基本生活項目的盈利好；從區(qū)位條件來看，選擇在交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方的養(yǎng)老機構(gòu)比選擇在邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)村、人員稀少、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏、嘈雜喧鬧的地方盈利好；從規(guī)模來看，床位較多、面積較大、投資較多、規(guī)模較大的小規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)盈利好。

但養(yǎng)老機構(gòu)難以成為國內(nèi)社會化養(yǎng)老模式的主要選擇，原因如下：

造成資源的浪費。老人原來就有自己的住所和完善的生活設(shè)施，入住養(yǎng)老機構(gòu)后，這些都將閑置。另一方面，養(yǎng)老院要重新占用土地資源和水電資源，造成浪費。

養(yǎng)老院的收費相對較高，并非多數(shù)家庭能夠承受，而且養(yǎng)老機構(gòu)難以容納越來越龐大的老年人口規(guī)模。

受傳統(tǒng)觀念影響，絕大多數(shù)老年人并不愿意去養(yǎng)老機構(gòu)。

盤點國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式，無外乎上述六種模式，結(jié)合各自的背景和特點，提供養(yǎng)老服務(wù)的綜合性不同。但各種模式在實際操作中，都引入養(yǎng)老社區(qū)的理念或服務(wù)，注重養(yǎng)老社區(qū)氛圍和理念的營造而非單體養(yǎng)老建筑的打造。

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