我們在參考其他國家、地域的養(yǎng)老項目模式時，建議僅結(jié)合我國的文化、國情來參考其商業(yè)模式，而不要去參考其中的服務(wù)、管理模式。

因為不同的國家、地域的文化差異，導(dǎo)致不同的人對養(yǎng)老觀念也有相差甚大，對應(yīng)的服務(wù)、管理模式也有所不同。

01 案例一：美國太陽城

美國太陽城算是比較早期的、做的不錯的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。

它的開發(fā)規(guī)模很大，主要通過“造城”的項目概念，利用政府不那么看重的區(qū)域（如：郊區(qū)），來進行統(tǒng)一的規(guī)劃、開發(fā)、發(fā)展。

太陽城項目的模式與純地產(chǎn)開發(fā)有所區(qū)別， 它不僅僅只有商業(yè)區(qū)、住宅、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等。

而是以大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為主，精準客戶定位與產(chǎn)品定位，提供包含醫(yī)院（聯(lián)合周邊配套設(shè)施）、介護、康復(fù)、地產(chǎn)住宅、老年服務(wù)、臨終關(guān)懷以及墓地的“一條龍”全方位服務(wù)，將老人的人生的后半程都包攬了。

太陽城項目的目標客群為55歲以上的活力老人，18歲以下的青少年和小孩可以來，但一年不能超過三個月。

其客戶定位極其精準，非客戶定位人群無法享受太陽城內(nèi)的服務(wù)，也無法入住到太陽城。

案例小結(jié) ——值得我們參考借鑒的方面

1、客戶定位精準，以55歲以上的活躍老人為主要客群，根據(jù)這類人群構(gòu)建產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等需求。

2、住宅立項，依靠銷售快速回款。

3、充分利用周邊醫(yī)療、護理等配套設(shè)施資源，降低前期投入成本，提高資金使用效率，降低開發(fā)風險。

02 案例二：中國臺灣長庚養(yǎng)生文化村

臺灣早于內(nèi)陸進入老齡化社會，由房地產(chǎn)引領(lǐng)開展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在養(yǎng)老護理方面也積累了一定的經(jīng)驗。最為引人注目的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目——長庚養(yǎng)生文化村，是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，高效服務(wù)的經(jīng)典作品。

在中國人的觀念里，“醫(yī)”很重要。但醫(yī)療資源一定是稀缺的，特別是較為復(fù)雜的老齡醫(yī)療。

而長庚養(yǎng)生文化村就把“醫(yī)”解決了。

它依托了自有的醫(yī)院資源，將醫(yī)療作為核心，在周邊擴展養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老機構(gòu)等。而他的收費模式基本以租金為主，還為老人提供試住服務(wù)，讓老人住得好，付得起；也可提供出售模式，但房子不能用作遺產(chǎn)處理，不住時須交回村里作為捐助。

同樣，他們的客戶群體也很明確。年滿60歲且體檢健康狀況合格的老人才可入??；對13歲以上的人士僅提供為期兩天的體驗之旅。

案例小結(jié) ——值得我們參考借鑒的方面

1、客戶定位精準，為客群底層需求制定產(chǎn)品服務(wù)，如健康管理、緊急救護、專職照護、多元養(yǎng)生休閑等。

2、根據(jù)自身擁有資源優(yōu)勢，規(guī)劃特色化居家式養(yǎng)老，構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)標簽。

3、出租模式與出售模式并存，實現(xiàn)資金快速回籠的同時，讓更多的老人住的起養(yǎng)老公寓，享受退休生活。

03 案例三：日本修曼

不得不說，日本的養(yǎng)老服務(wù)是做得很好的。

比如日本修曼，主要為無法自理的老人提供介護服務(wù)，提供老年人基礎(chǔ)生活娛樂休閑設(shè)施，主要收入方式以收取服務(wù)費為主，由中介公司和政府提供客戶。

不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)，日本養(yǎng)老大多數(shù)是?？起B(yǎng)老，幾乎沒有綜合的養(yǎng)老，而這也是他們做的好的核心原因。

在前幾期的文章中，我們也提到過，?？起B(yǎng)老是未來養(yǎng)老品牌連鎖化、品牌化的一個核心。包括養(yǎng)老地產(chǎn)，也需要盡可能的找到專屬、?？?、專線的養(yǎng)老服務(wù)對線，從而來研發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品。

日本修曼的介護特色很明顯，就是連鎖化品牌。每個地方分布一個小的機構(gòu)點，床位大概50-60張，入住率達70%就可盈利，有點像我們的七天酒店，就在家樓下那種。

當老人的家人已經(jīng)沒辦法很好的照顧老人，老人就可以下樓到修曼的機構(gòu)點居住，里面也會給老人提供專業(yè)的護理，有著較好的護理條件與安全措施，包括醫(yī)養(yǎng)條件與醫(yī)療資源。

老人的家人下班后也能過來跟老人聊聊天，周六日也能接老人回家吃個飯，帶家里的小孩來探望老人等等。

這是比較符合人性的一種就近養(yǎng)老，老人生活在他熟悉的區(qū)域環(huán)境里，這也是他們的一個特色。

這種就近養(yǎng)老的做法，在國內(nèi)也有一些，但還沒出現(xiàn)類似這種的?？起B(yǎng)老社區(qū)，這也是派博生命科技準備切入的一個點。

案例小結(jié) ——值得我們參考借鑒的方面

1、客戶定位精準，根據(jù)客群底層需求提供介護服務(wù)。

2、多處設(shè)立微型養(yǎng)老點，以專科養(yǎng)老為主，為老人提供就近養(yǎng)老的服務(wù)環(huán)境，減少啟動成本，降低投資風險。

04 案例四：萬科隨園嘉樹

這是一個純粹的房地產(chǎn)項目，之前我們在文章中也有提過這個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。它的醫(yī)療和護理服務(wù)部分主要與浙一進行合作，經(jīng)營模式是銷售15年經(jīng)營權(quán)，并收取月服務(wù)費。

舉個例子。

一個60歲的老人購買了養(yǎng)老公寓，他有15年的使用權(quán)，從60歲開始計算。如果很不幸老人在70歲離世了，那么還剩5年的使用權(quán)費用將會退還；如果老人很健康的活到了90歲，那么后面的也不會繼續(xù)收費。

萬科想通過這種經(jīng)營模式，實現(xiàn)快速回籠資金方式與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品融合在一起，但顯然沒有成功。

在這里我們也提出一個小小的建議。

可以將15年的經(jīng)營權(quán)將它劃分開來，一部分是可直接售買的；一部分是為幫助子女解決老人養(yǎng)老問題，采用出租模式的。

05 案例五：無錫老年托養(yǎng)中心

最后額外想給大家分享一下這個案例。這個案例比較特別，它是由三個養(yǎng)老機構(gòu)合在一起，形成一個回字形的。

派博生命科技總經(jīng)理陳浩先生到實地走訪時，印象特別深刻。

陳總的在走訪時有個職業(yè)習慣，先去參觀養(yǎng)老機構(gòu)，然后訪談院長、護工，接下來再看他的規(guī)劃是否合理、盈利模式是否走得通，最后再跟養(yǎng)員進行互動、交流。

當時，陳總與入住五年以上的養(yǎng)員進行溝通交流，發(fā)現(xiàn)老人在里面住的很快樂，剛來的時候也沒有對一個新環(huán)境的產(chǎn)生陌生感、不適感。

后來準備離開的時候，發(fā)現(xiàn)在回字形結(jié)構(gòu)的廣場對面，大概隔了四百米，有個寺廟。

陳總回來后，結(jié)合他在國內(nèi)看到的其他幾個類似的項目案例，總結(jié)了一個經(jīng)驗。

如果將來有更多的人投入到養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)中的話，那么土地一定是稀缺的，甚至很多娛樂休閑服務(wù)因為土地面積問題而無法落地。

而像這種寺廟一般在城市中有專門的宗教用地，我們就可以與其合作。通過寺廟的存在，出家人誦經(jīng)的氛圍，給老人提供一個精神依靠，滿足他們的精神慰藉。

06 總結(jié)

地產(chǎn)養(yǎng)老無非就幾種模式。

第一、如果你是很厲害，養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗豐富，資金充足的，可以學(xué)習太陽城的模式，把整個片區(qū)包攬下來進行一系列的規(guī)劃、開發(fā)、發(fā)展。

第二、如果你是剛轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老地產(chǎn)，就以安全為核心。我知道有一些地產(chǎn)商，特別是上市的地產(chǎn)商，是有醫(yī)院資源的。那么就通過圍繞自有的醫(yī)療資源，建設(shè)養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老中心、護理院、康復(fù)院等。

第三、如果是在城市中央老城區(qū)的地產(chǎn)項目，就可以學(xué)習日本修曼的商業(yè)模式，通過自身的地產(chǎn)存量，做在家樓下的養(yǎng)老院、托老所，平衡投入產(chǎn)出。

第四、像在萬科隨園嘉樹中提到的，將養(yǎng)老地產(chǎn)項目劃分為可售與出租模式。

第五、考慮到土地成本，可以與養(yǎng)老用地、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)用地、宗教用地等資源附近建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，實現(xiàn)資源互換，再長期專注?？起B(yǎng)老。

另外，派博生命科技總經(jīng)理陳浩先生表示，如果要做地產(chǎn)養(yǎng)老。

那么在你介入這個新領(lǐng)域時，需要迅速的找到你的客群定位、服務(wù)定位以及產(chǎn)品定位，做出針對某類人的特色產(chǎn)品服務(wù)。

圖/來源網(wǎng)絡(luò)