像養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)今有發(fā)展前景，而房地產(chǎn)商以其過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，在資本運(yùn)作、品牌營(yíng)銷方面也有著較強(qiáng)的專業(yè)。

照理來(lái)說(shuō)，是能夠把養(yǎng)老地產(chǎn)做的很好，但是為什么做不起來(lái)、跑不通商業(yè)邏輯呢？

01

地段是核心

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心要素是“地段”，養(yǎng)老地產(chǎn)同理。

我們將中國(guó)老齡化地區(qū)的數(shù)據(jù)圖譜打開(kāi)，可以看到排名在前，老齡化已超過(guò)百分之二十的地區(qū)，有長(zhǎng)三角、膠東半島、東北三省、華北以及成渝板塊。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

在我們選擇養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目地段的時(shí)候，就可以直接在這幾大板塊里選擇，不用糾結(jié)太多。

不是說(shuō)低于百分之二十的地區(qū)不能做養(yǎng)老地產(chǎn)。

只是老齡化占比大的地區(qū)，相應(yīng)的需求也大，在那邊創(chuàng)業(yè)、落地項(xiàng)目。雖然競(jìng)爭(zhēng)大，但當(dāng)?shù)氐慕邮艹潭纫矔?huì)更高。

當(dāng)然了，我們也有在新疆的客戶朋友，他在當(dāng)?shù)卮蟾庞?500+的床位，收益也不錯(cuò)，年收入毛利可以做到20%-30%。

但是他也很苦悶，新疆的老齡人口分布不集中，發(fā)展的比較困難，如果往外地發(fā)展，又會(huì)由于跨地區(qū)文化差異的原因很難做起來(lái)。

派博生命科技總經(jīng)理陳浩先生表示，地產(chǎn)商在跨入養(yǎng)老行業(yè)時(shí)，首要考慮的是項(xiàng)目選擇的地段，并根據(jù)該地段所屬的水土文化、風(fēng)俗習(xí)慣等，來(lái)規(guī)劃項(xiàng)目。

02

養(yǎng)老地產(chǎn)怎么做

1）確定項(xiàng)目定位

第一點(diǎn)是定位，也是我們常常提到的一個(gè)重點(diǎn)。

定位的核心就是該養(yǎng)老項(xiàng)目要服務(wù)的是哪一類的人群？這類人群在哪里？有什么特色？有什么需求......等等，在上一期文章中已詳細(xì)給大家分享了，在這里就不過(guò)多闡述，可在該文章最后的“往期文章”中跳轉(zhuǎn)閱讀。

2）市場(chǎng)能接受什么樣的產(chǎn)品

有部分地產(chǎn)商在確定完項(xiàng)目定位后，就急著考慮要設(shè)計(jì)一個(gè)庭院式的、花園式或者主題式的場(chǎng)景，要配多少的病房，病房怎么分類，老年公寓計(jì)劃多少，要不要配備醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

這些都不是我們第二步要考慮的問(wèn)題。

我們要考慮的是，你選擇的這個(gè)市場(chǎng)，這類目標(biāo)客戶，他們能夠接受什么樣的產(chǎn)品服務(wù)？

上期我們也提到，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心產(chǎn)品不是房子，不是1㎡多少錢，而是你提供的服務(wù)能不能等同客戶付出的價(jià)值。

有個(gè)簡(jiǎn)單的基礎(chǔ)算法。

以每個(gè)人在每個(gè)月的產(chǎn)出，作為他們能承受養(yǎng)老費(fèi)用程度的判斷依據(jù)，反推我們應(yīng)該構(gòu)建什么樣的產(chǎn)品，建設(shè)什么樣檔次標(biāo)準(zhǔn)等等。

所以這是跟房地產(chǎn)不一樣的。

房地產(chǎn)是已經(jīng)做好了一個(gè)品牌標(biāo)簽化的產(chǎn)品規(guī)劃，再到市場(chǎng)上找那一群對(duì)標(biāo)收入的客戶在哪，再確定項(xiàng)目選址。

3）示例參考，舉一反三

舉個(gè)例子讓大家更好的理解“養(yǎng)老地產(chǎn)怎么做”。

比如我們現(xiàn)在要在上海周邊的城市，在無(wú)錫做養(yǎng)老地產(chǎn)，那無(wú)論是我們的開(kāi)發(fā)價(jià)格還是養(yǎng)老價(jià)格都會(huì)便宜一點(diǎn)，同時(shí)還能接收上海的一些外溢人口。

定位完我們項(xiàng)目的城市選擇后，我們?cè)賮?lái)評(píng)估上海對(duì)于中高端養(yǎng)老愿意支付的費(fèi)用是多少。

按照我們之前的了解，平均在一萬(wàn)五左右，再往上四五萬(wàn)的也有。那我們就把養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用定在一萬(wàn)二左右一個(gè)月，并針對(duì)這一類的人建設(shè)項(xiàng)目。

考慮到這一類人他們需要獨(dú)立空間的同時(shí)需要保留社交性，那我們就可以將空間劃分成雙人房，讓60-75的老人共同居住。

居住的費(fèi)用是免費(fèi)的，甚至可以把10-15年的經(jīng)營(yíng)權(quán)賣給老人，收費(fèi)按照我所提供的服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)。

但這是理想狀態(tài)。

對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)講，他不會(huì)這么做，這違背了他們的商業(yè)邏輯，就跟養(yǎng)老地產(chǎn)的思考邏輯完全不同。

他更希望的是一個(gè)產(chǎn)品能夠適配的人數(shù)越多越好，這樣才能降低其投資風(fēng)險(xiǎn)，提高他們的投入產(chǎn)出比。

這是正常的，但如果真的想做養(yǎng)老地產(chǎn)，又想降低投資風(fēng)險(xiǎn)的，我們更建議是在一個(gè)大的地產(chǎn)項(xiàng)目中，劃分二三十畝地來(lái)做。

這樣你的試錯(cuò)成本會(huì)越低，試錯(cuò)的速度也會(huì)越快，才能從中快速調(diào)整，減少損失。

03

小結(jié)

總而言之，我們想要做好養(yǎng)老地產(chǎn)，最核心的一點(diǎn)就是對(duì)產(chǎn)品有深度的理解：房地產(chǎn)是標(biāo)簽化產(chǎn)品，養(yǎng)老地產(chǎn)是服務(wù)性產(chǎn)品。

轉(zhuǎn)變觀念后，我們?cè)賮?lái)規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目，思路便會(huì)變得開(kāi)闊清晰。

同時(shí)，我們也要清楚知道。養(yǎng)老事業(yè)，包括養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展絕對(duì)不是某一個(gè)人或者某一類人能夠解決的，需要舉全國(guó)之力調(diào)動(dòng)所有市場(chǎng)、商業(yè)資源才能實(shí)現(xiàn)共同持續(xù)發(fā)展。

圖 | pexels、51yuansu

文、排版 | 派博生命