在上一期的文章中，我們提到，地產(chǎn)養(yǎng)老在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，需要找到一個適配的發(fā)展路徑、運營模式來實現(xiàn)新的突破。

今天我們來分享一下實現(xiàn)該突破需從哪方面下手。

從而實現(xiàn)開拓產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展路徑，找到可持續(xù)發(fā)展的運營模式。

01、清晰客群定位，找準(zhǔn)發(fā)展路徑

直接用一個比較傳統(tǒng)的房地產(chǎn)品牌的案例來分析。比如恒大，它的產(chǎn)業(yè)開發(fā)路徑以及運營模式是對的。

比如太陽園項目，在規(guī)劃時候的定位客戶群體可能是人均收入5- 7千的群體。圍繞這個客戶群體，再去構(gòu)建相關(guān)的產(chǎn)品。

在武漢、長沙、合肥等城市做市場調(diào)研時，側(cè)重于調(diào)研每個區(qū)的平均收入、繁華地區(qū)等，再從中選擇地產(chǎn)項目較為空白的地區(qū)，從而確定項目的落地點。

高端的地產(chǎn)項目同理。

地產(chǎn)項目發(fā)展的過程中，它清楚的知道“為誰提供服務(wù)？提供什么樣的服務(wù)？怎么選址以及機構(gòu)建設(shè)”的底層邏輯。這也成就了地產(chǎn)商轉(zhuǎn)入到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時的天然優(yōu)勢。

也就是我們常說的清晰產(chǎn)品定位，構(gòu)建產(chǎn)品服務(wù)體系。

實際上養(yǎng)老地產(chǎn)與地產(chǎn)項目的發(fā)展路徑基本相同，唯有一點的不同就是產(chǎn)品形態(tài)不同。

常規(guī)的地產(chǎn)項目買的產(chǎn)品就是房子，從規(guī)劃設(shè)計到生產(chǎn)、銷售、交付、售后，都是固化的價格與流程。

而養(yǎng)老地產(chǎn)不同，它的產(chǎn)品形態(tài)不僅僅是房子，更多的是你所提供的服務(wù)，房子只是承載服務(wù)的介質(zhì)。

比如老人居住在老年公寓里，誰來負(fù)責(zé)老人的安全，誰來應(yīng)答老人的呼救，誰來給有需要的老人提供相關(guān)的介護(hù)護(hù)理、健康管理以及醫(yī)療康復(fù)等服務(wù)？

具體一點來說，我們把老人分為60-72歲、72-80歲以及80歲以上的三大板塊。

按照大比例來計算，60-72歲的老人大多數(shù)是活力老人，72-80歲為高齡活力老人。當(dāng)然不排除因身體原因?qū)е碌闹酗L(fēng)、失能/半失能、失智/半失智等情況；以及80歲以上的老人需要更多的醫(yī)療、護(hù)理和康復(fù)服務(wù)。

在這三大板塊中，又會揉搓著老人各種不同的狀態(tài)，如獨居老人、和家里人一起住的老人等等。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)時，首要解決的問題，是提前且充分的考慮養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群體定位是哪幾類老人？你要為這類老人提供的產(chǎn)品服務(wù)形態(tài)是什么樣的？

明確產(chǎn)品定位人群后，再專門為城市的這一類人提供產(chǎn)品服務(wù)，這是我們養(yǎng)老地產(chǎn)找到可持續(xù)發(fā)展模式的唯一解決思路。

02、群體聚焦，產(chǎn)品多元

舉個例子幫助大家更好的理解。

比如我是某個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人，我的目標(biāo)客戶群眾是需要護(hù)理的高齡活力老人。那么我的項目規(guī)劃中，需要配套醫(yī)院或者護(hù)理院，可以為老人提供上門醫(yī)療服務(wù)。

另外我們的項目布局可呈“子母樓”形態(tài)。

靠北邊的稍微高一點樓棟，是給老人的子女居??；間隔一棟樓或一個小區(qū)的低矮樓棟，是老人居住養(yǎng)老的地方。

“子母樓”的形態(tài)能夠滿足老人在養(yǎng)老的同時，能夠離自己的家人更近一點，雙方能夠頻繁的產(chǎn)生互動。

“子母樓”的形態(tài)讓我們的項目業(yè)務(wù)也從一變二，前一個為高齡活力老人設(shè)計適老化的老年公寓，可以以賣經(jīng)營權(quán)或者服務(wù)、租賃的形式。后一個為了平衡投入房地產(chǎn)的收入支出，讓項目資金快速回籠，可以以直接出售的形式。

另外，在養(yǎng)老公寓的旁邊可以配幼兒園，讓“一老一小”雙方產(chǎn)生聯(lián)動。老人可以給小孩子講述一些人生閱歷，小孩子天真無邪的笑臉與活力也可以為老人帶來更愉悅的心情，讓身體更健康。

這種互動幾乎是沒有成本的，但需要在前期項目規(guī)劃的時候，根據(jù)安全、舒適的原則去溝通、規(guī)劃、設(shè)計。

這就是我們所說的根據(jù)你的客戶群體定位，去規(guī)劃你的產(chǎn)品形態(tài)，而不是在你無法給他們提供安全、舒適的養(yǎng)老環(huán)境時應(yīng)收盡收。

同時，我們要堅信一點，未來養(yǎng)老地產(chǎn)除了依托現(xiàn)有的存量來做服務(wù)的平臺之外，還需在聚焦客群的前提下，圍繞大健康在養(yǎng)老地產(chǎn)中的產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行

多元化開發(fā)。

03、小結(jié)

在改革開放時期，傳統(tǒng)端的地產(chǎn)商為實現(xiàn)共同富裕，尤其是在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中作出了不少的貢獻(xiàn)。

我們知道任何一個行業(yè)都有契機，作為一個行業(yè)的輪回來講，地產(chǎn)行業(yè)下一波的波峰和起點在哪里呢？

陳總表示，就在轉(zhuǎn)型到養(yǎng)老地產(chǎn)的這條路徑里。

因為中國老齡化嚴(yán)重，預(yù)計國內(nèi)在未來的二三十年甚至五十年，會帶來第四次人口紅利，人口紅利通常也伴隨著產(chǎn)業(yè)站上風(fēng)口的機會。

當(dāng)然，要做好未來這些年養(yǎng)老服務(wù)端的需求，則需要有更多專業(yè)的產(chǎn)業(yè)，以可售的產(chǎn)品形態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)模式介入到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。