隨著中國(guó)老齡化進(jìn)程不斷加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也開始迅速發(fā)展，養(yǎng)老市場(chǎng)看似一片欣欣向榮，但中國(guó)的大部分的高端“市場(chǎng)化”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)難以實(shí)現(xiàn)盈利。

市場(chǎng)化的標(biāo)準(zhǔn)是什么：折舊（按照成本——改造、裝修、軟裝、開辦計(jì)折舊、租金（按照市場(chǎng)化租金水平計(jì)租）和運(yùn)營(yíng)（按照項(xiàng)目全口徑運(yùn)營(yíng)成本）。

高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)賠錢，這是為何？我們先從“微觀層面”，看一看“單床收費(fèi)”這個(gè)偽命題。

業(yè)內(nèi)普遍存在一個(gè)潛意識(shí)：?jiǎn)未彩召M(fèi)越高的項(xiàng)目，收入越多，利潤(rùn)越高。其實(shí)不然，因?yàn)樵谏虡I(yè)界有個(gè)著名的“坪效理論”——即每一平米可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額。

假設(shè)有一個(gè)套內(nèi)30平米的房間，通常情況下，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會(huì)做成單人間，中低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大多會(huì)采取四人間的做法。

假設(shè)定位高端的單人間，入住一位中度護(hù)理的長(zhǎng)者，綜合收費(fèi)10000元/人/月，坪效= 10000 / 30 = 333元/平/月；

假設(shè)定位中低端的四人間，入住一位中度護(hù)理的長(zhǎng)者，綜合收費(fèi)5000元/人/月，坪效 = 20000 / 30 = 666元/平/月；

我們會(huì)看到：隨著“單床面積”的降低（意味著“出床率”更高），收費(fèi)下降，坪效會(huì)顯著提升，如果再加上“去化速度”的動(dòng)態(tài)維度，中端機(jī)構(gòu)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)會(huì)好于定價(jià)高的高端機(jī)構(gòu)。

看似高收費(fèi)的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其實(shí)坪效往往都很低，這是個(gè)很可怕的事實(shí)，因?yàn)槲覀兌贾郎虡I(yè)世界的發(fā)展規(guī)律永遠(yuǎn)是高效率替代低效率，落后就會(huì)被淘汰。但這里也會(huì)給我們一個(gè)重要啟示：在單床面積和床均收費(fèi)之間一定存在相對(duì)最佳組合，如何在保障一定品質(zhì)的同時(shí)，提高有效出床率，就成為養(yǎng)老設(shè)計(jì)的重點(diǎn)和方向。收入端的“低坪效”，成本端的“高建造、低人效、高能耗”，導(dǎo)致了高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收入少、成本高，這就是不盈利的底層邏輯。

那么高端養(yǎng)老還能不能做？是否還有機(jī)會(huì)？還是有機(jī)會(huì)的！

1）產(chǎn)品銷售：高端養(yǎng)老“靠服務(wù)掙錢”目前可能只是個(gè)美好的愿景，短期內(nèi)依托銷售型/類銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)/養(yǎng)老酒店式公寓的一次銷售回款，反哺運(yùn)營(yíng)，可能是目前比較理性的做法，也更符合高端客群對(duì)資產(chǎn)、長(zhǎng)期使用權(quán)的投資心理，純輕資產(chǎn)、面向剛需客戶的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)并非最好的選擇。

2）高凈值客戶：等待65-75這撥高價(jià)值人群的到來，他們有更強(qiáng)的付費(fèi)意愿、付費(fèi)能力、以及對(duì)品質(zhì)服務(wù)的追求，當(dāng)然，這個(gè)階段如何提前“圈住”他們是關(guān)鍵點(diǎn)。

從當(dāng)前養(yǎng)老床位大量空置和一床難求的矛盾現(xiàn)實(shí)情況看，高端養(yǎng)老床位就如低端養(yǎng)老床位一樣，都不是市場(chǎng)的真正需求，普惠性、經(jīng)濟(jì)性養(yǎng)老床位才是市場(chǎng)真正的剛需。滿足需求的基礎(chǔ)上，再升級(jí)需求，尊重當(dāng)前主流長(zhǎng)者的選擇，不要替客戶做決定，永遠(yuǎn)是正確的生意之道。