上次分享了一本《開業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)》的形成過程以終為始，一本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)《開業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)》是怎樣“煉”成的，這次，我們?cè)龠M(jìn)一步談?wù)?，從一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)籌建到運(yùn)營的七個(gè)階段。

階段一：產(chǎn)品和研究

如何判斷一個(gè)行業(yè)(產(chǎn)業(yè))和市場(chǎng)呢?產(chǎn)業(yè)往往是在行業(yè)之上的概念，目前看老年金融、老年服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)都算養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一部分。

每個(gè)行業(yè)發(fā)展情況如何？可以從幾個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估，比如合法性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、政府關(guān)注度、政策支持力度、有哪些優(yōu)惠可以落地？

之后看行業(yè)里哪種業(yè)態(tài)發(fā)展最快，這個(gè)可以通過公眾號(hào)、網(wǎng)站、論壇、展會(huì)等多種渠道收集信息。從市場(chǎng)看，哪種業(yè)態(tài)是目前剛需的？前景是什么？未來除了看剛需以外，有哪些新的需求？國外養(yǎng)老已進(jìn)入成熟階段，有幾種業(yè)態(tài)?他們之間的關(guān)系又怎么樣?找一家國內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目，是否盈利，發(fā)展模式如何？現(xiàn)狀如何？

了解這些，再考量公司資源。第一是初心，第二是戰(zhàn)略布局，第三考慮短期是不是要套現(xiàn)？也許有時(shí)候還會(huì)面臨不得不做的局面。

比如一些國企做養(yǎng)老，是因?yàn)橛泻芏喾墙?jīng)營性資產(chǎn)，位置不好，沒有其他好的選擇。再比如地產(chǎn)公司，拿地時(shí)為了符合政府的要求，建了一個(gè)養(yǎng)老配套樓，不得不自己運(yùn)營。

還要考慮，養(yǎng)老業(yè)務(wù)是不是獨(dú)立運(yùn)作？如果不獨(dú)立運(yùn)作，那么可能存在團(tuán)隊(duì)沒有話語權(quán)，需要靠別的部門支撐養(yǎng)老業(yè)務(wù)，并且可見效益非常少等種種問題。因此，公司的架構(gòu)其實(shí)影響了業(yè)務(wù)未來發(fā)展的速度。

同時(shí)，公司主業(yè)和養(yǎng)老的協(xié)同作用，需要理性思考。到底切入點(diǎn)是什么?發(fā)展目標(biāo)是什么?有時(shí)，花一些成本和代價(jià)，收集有核心價(jià)值的數(shù)據(jù)非常必要。

階段二：選址和可行性研究

項(xiàng)目選址的時(shí)候要考慮哪些方面呢?從客戶角度，需要考慮機(jī)構(gòu)未來狀況，居住環(huán)境，周邊有沒有噪音？空氣、光源、周邊治安情況等。

從運(yùn)營角度，有可能會(huì)考慮層高，物業(yè)本身?xiàng)l件，市政配套，物業(yè)管理……這個(gè)問題比較復(fù)雜，設(shè)計(jì)的問題更多，比如消防驗(yàn)收、政策補(bǔ)貼、與房東關(guān)系、跟當(dāng)?shù)氐牡胤疥P(guān)系維護(hù)等。

從投資人的角度，需要考慮項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)是不是清楚？物業(yè)安全性，是否有拆遷規(guī)劃，業(yè)主的資信、人品、資金實(shí)力怎么樣？未來項(xiàng)目可能的現(xiàn)金流、回收周期等。

其中，特別提一下收入，除了基準(zhǔn)價(jià)之外，需要計(jì)算開業(yè)初期的折扣，入住速度，包房率，另外還有押金(包括醫(yī)療押金、會(huì)員費(fèi)等)、補(bǔ)貼、折舊年限……最后給一個(gè)結(jié)論。

階段三：設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)的目標(biāo)主要是：

-深化項(xiàng)目，將選址的概念落實(shí)、深化到每個(gè)空間里；

-確定平面方案；

-確定風(fēng)格。

設(shè)計(jì)階段里面的設(shè)計(jì)任務(wù)書，可以參照如下八個(gè)方面：

階段四：施工

一旦開始施工，團(tuán)隊(duì)就真正忙起來了，這個(gè)階段的目標(biāo)主要是控制施工計(jì)劃，可以通過現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議的會(huì)議紀(jì)要管控項(xiàng)目的實(shí)施，通過全景計(jì)劃表管理時(shí)間節(jié)點(diǎn)、人力投入等關(guān)鍵問題。

階段五：籌開

這是一個(gè)承前啟后的環(huán)節(jié)，團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)處于什么狀態(tài)呢?項(xiàng)目驗(yàn)收、工程驗(yàn)收，為開業(yè)前做準(zhǔn)備，需要完成三個(gè)任務(wù)：

-完成現(xiàn)場(chǎng)的聯(lián)合排查，有問題要及時(shí)修復(fù)完善；

-完成項(xiàng)目的硬件軟裝的進(jìn)場(chǎng)布置；

-完成試運(yùn)行的所有準(zhǔn)備，證照、人員。

特別提一下“除味”，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無論是裝修還是家具，味道可能不可避免，可以盡量讓家具廠提前生產(chǎn)出來，相應(yīng)會(huì)產(chǎn)生一些庫房費(fèi)。但相對(duì)于晚開業(yè)產(chǎn)生的租金和人員成本，這個(gè)費(fèi)用是合理的。

有幾個(gè)表格可能用到，例如進(jìn)場(chǎng)的計(jì)劃時(shí)間表、證照辦理的進(jìn)度表，宣傳計(jì)劃表，項(xiàng)目驗(yàn)收問題匯總表，督促完成項(xiàng)目的維修和修繕。

階段六：試運(yùn)營

經(jīng)歷了前面幾個(gè)階段，進(jìn)入試運(yùn)營，盡管身心疲憊，但是我們對(duì)于開業(yè)依舊很期待，各方面已經(jīng)準(zhǔn)備好，老人可以隨時(shí)入住。試運(yùn)營主要有三個(gè)目標(biāo)：

-及時(shí)辦理相關(guān)的驗(yàn)收工作；

-快速?zèng)Q策，團(tuán)隊(duì)迅速磨合做開業(yè)前準(zhǔn)備；

-正式啟動(dòng)營銷。施工的進(jìn)度中要求施工單位先把樣板間做出來，帶廚房，考慮到營銷需要體驗(yàn)，餐飲是很重要的一環(huán)。另外準(zhǔn)備好有關(guān)營銷的制度、文件和表格。

階段七：正式運(yùn)營

這時(shí)候要接受市場(chǎng)對(duì)我們的檢測(cè)、驗(yàn)證，核心目標(biāo)就是三個(gè)：入住率、風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流。

這，就是從籌開到運(yùn)營的七個(gè)階段。