王旭育

美國基于社區(qū)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)始于20世紀(jì)60年代，經(jīng)過50多年的發(fā)展，目前已經(jīng)形成一個結(jié)構(gòu)比較完善、門類比較齊全的老年住宅體系。美國的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個大系統(tǒng)，涉及政府、房地產(chǎn)持有和運(yùn)營商、營利和非營利組織機(jī)構(gòu)、醫(yī)療、保險、信托、社會團(tuán)體以及捐助者等。財政支持和社會資金匯集于此，共同構(gòu)建了一條完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈并呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展模式。

服務(wù)模式

根據(jù)運(yùn)營主體劃分，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)有兩個層面，一是由各州房屋管理局負(fù)責(zé)的面向低收入老年人的公共住房，社區(qū)中配有養(yǎng)老服務(wù)協(xié)調(diào)員，提供一定的養(yǎng)老服務(wù)支持，62歲及以上的低收入老年人可以申請入住，租金約占退休金的30%。二是由營利或非營利組織機(jī)構(gòu)運(yùn)營的面向中高收入老年人的養(yǎng)老社區(qū)，社區(qū)提供菜單式服務(wù)，入住的老年人需要支付一次性會員費(fèi)、每月固定的費(fèi)用以及所需服務(wù)項(xiàng)目的費(fèi)用。

按照服務(wù)類型的差異和護(hù)理程度的高低又可分為四種類型，包括獨(dú)立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、專業(yè)醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老院和持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)。健康的老年人可以選擇有會所和基本醫(yī)療服務(wù)，同時擁有自己的車子，依然享有充分自由的獨(dú)立生活社區(qū)。對于中風(fēng)、失智或術(shù)后需要半護(hù)理服務(wù)的老年人，可以入住有特殊服務(wù)的協(xié)助生活社區(qū)或?qū)I(yè)醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老院，選擇臨時看護(hù)、記憶恢復(fù)、護(hù)理康復(fù)等服務(wù)。對于退休不久、當(dāng)前生活能夠自理，但考慮將來生活自理能力下降且不愿頻繁更換居所的老年人可以選擇一站式的持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)。

可見，體系化的、適應(yīng)不同需求的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為美國老年人選擇養(yǎng)老方式的重要保證。老年人可以根據(jù)自己的需求，進(jìn)入不同的社區(qū)享受不同的服務(wù)，即使是居家養(yǎng)老，也可以選擇由養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的家庭護(hù)理、保姆服務(wù)等。

運(yùn)營模式

美國的養(yǎng)老地產(chǎn)涉及房地產(chǎn)商、運(yùn)營商和投資商。房地產(chǎn)商通常根據(jù)運(yùn)營商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，部分運(yùn)營商也會自己充當(dāng)開發(fā)商或與房地產(chǎn)商組建合資公司來共同開發(fā)，其運(yùn)營模式主要有以下三種。

凈出租模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)租賃給運(yùn)營商，每年收取固定的租金，而所有的運(yùn)營費(fèi)用、稅費(fèi)以及保險費(fèi)均由承租方承擔(dān)。在此模式下，持有者的風(fēng)險最低，收益最穩(wěn)定，運(yùn)營商則獲得全部的經(jīng)營收益并承擔(dān)全部經(jīng)營風(fēng)險。2007年美國房地產(chǎn)投資信托基金改革法案公布之前，醫(yī)療保健類房地產(chǎn)信托投資基金受制于立法不能獨(dú)立運(yùn)營醫(yī)療保健設(shè)施，所以大多數(shù)健康護(hù)理類房地產(chǎn)信托投資基金的養(yǎng)老地產(chǎn)商都是將物業(yè)以凈出租模式出租給第三方運(yùn)營。

委托運(yùn)營模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)托管給運(yùn)營商，運(yùn)營商每年收取一定比例的管理費(fèi)，但不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。此時，持有者的收益更大，但是經(jīng)營風(fēng)險也更高。

出租加運(yùn)營模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)的部分權(quán)益出讓給運(yùn)營商，并與運(yùn)營商簽訂委托管理協(xié)議，運(yùn)營商獲得管理收益和與所擁有權(quán)益相對應(yīng)的部分經(jīng)營收益。此種模式下，養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者既能分享較多的經(jīng)營收益，又能通過調(diào)動運(yùn)營商的積極性來提高物業(yè)經(jīng)營收益。

地域分布

美國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有很強(qiáng)的地緣關(guān)系，最大的養(yǎng)老社區(qū)位于西部的亞利桑那州和南部的佛羅里達(dá)州。這兩個區(qū)域性養(yǎng)老地產(chǎn)一般不自建醫(yī)院和護(hù)理設(shè)施，主要依靠所在城鎮(zhèn)的市政配套，所以較低的投入成本和開發(fā)風(fēng)險使其得到大規(guī)模開發(fā)，其規(guī)模效應(yīng)和溫暖適宜的自然環(huán)境吸引著全美及世界各地的老年人。根據(jù)美國2010年人口普查數(shù)據(jù)，南部65歲及以上老年人口最多，為1489萬人;中西部和西部次之，分別為902萬人和855萬人;東北部最少，為780萬人。2000年至2010年間，65歲及以上老年人口增長最快的區(qū)域在西部，已經(jīng)從2000年的692萬人增加到2010年的855萬人，增長了23.5%;南部次之，從2000年的1243萬人增加到2010年的1489萬人，增長了19.7%。另外，西部和南部也是85歲以上老年人口增長最快的區(qū)域，尤其西部區(qū)域，竟高達(dá)42.8%。可見，養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展帶動了西部和南部老年人口的快速增長，亞利桑那州的太陽城和佛羅里達(dá)州的太陽中心也成為我國很多開發(fā)商競相模仿的樣板。

除了西部和南部，東北部也是85歲及以上老年人口增長較快的區(qū)域，2000年至2010年間增長了27.8%。2015年美國最大的養(yǎng)老地產(chǎn)商brookdalesenior living (bkd)持有和運(yùn)營的1138個養(yǎng)老社區(qū)中有469個設(shè)在東北部，占比41.2%，積極應(yīng)對了這一區(qū)域不斷增長的養(yǎng)老需求。bkd意識到技術(shù)進(jìn)步是養(yǎng)老地產(chǎn)未來的增長動力，所以提供的服務(wù)設(shè)施中包含了醫(yī)院、長期護(hù)理中心、輔助生活設(shè)施、門診康復(fù)中心、門診透析中心、放射腫瘤設(shè)施和門診手術(shù)等，消費(fèi)者驅(qū)動醫(yī)療的引入進(jìn)一步推動了健康護(hù)理類養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

啟示

無論在政府層面還是市場層面，基于社區(qū)模式的美國養(yǎng)老地產(chǎn)市場已經(jīng)十分成熟，以市場為主、政府為輔的養(yǎng)老地產(chǎn)模式為老年人提供了充分的選擇，實(shí)現(xiàn)了無縫式的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合。我國的養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，政府和市場兩方面需要形成合力，共同應(yīng)對社會老齡化。借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展可以分為兩個階段。

第一階段為政府推動、市場配合階段。首先，現(xiàn)階段，我國的資本市場還在完善之中，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營主要借助房地產(chǎn)商，既缺乏專業(yè)的運(yùn)營商，更缺乏長期的投資人。其次，我國的房地產(chǎn)租金回報率明顯低于美國養(yǎng)老地產(chǎn)6%-7%的平均凈資產(chǎn)收益率。低租金回報率也是我國養(yǎng)老地產(chǎn)不可持續(xù)的因素。另外，我國的人均可支配收入與發(fā)達(dá)國家相比還有差距，“未富先老”制約了對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。所以這一階段應(yīng)以政府推動為主，在積極發(fā)展金融服務(wù)體系的同時，解決與養(yǎng)老相關(guān)的醫(yī)療補(bǔ)助、醫(yī)療保險和社會保障體系。如政府推出的整合城鄉(xiāng)醫(yī)療保險、跨區(qū)養(yǎng)老等政策，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展拓展了空間。另外，在市場條件還未成熟之前，政府應(yīng)大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，以滿足大部分中低收入老年人的基本需求。同時，政府還要積極培育一批與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)的專業(yè)服務(wù)組織機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營商，以應(yīng)對未來多層次的養(yǎng)老地產(chǎn)市場。

第二階段為市場主導(dǎo)、政府為輔階段。養(yǎng)老地產(chǎn)市場化是必然趨勢，在社會保障、醫(yī)療保險、金融服務(wù)體系不斷完善的過程中，逐步形成市場驅(qū)動的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)，形成專業(yè)的房地產(chǎn)商、運(yùn)營商和投資商，構(gòu)建一條完整的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。政府的角色也將轉(zhuǎn)換為保障低收入老年人的基本養(yǎng)老需求，并對養(yǎng)老地產(chǎn)市場整體發(fā)展提供標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。屆時，政府和市場參與者各司其職，共同實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

(作者單位：同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院)