一、調(diào)整住宅專項(xiàng)維修資金首期交存標(biāo)準(zhǔn)的背景及政策依據(jù)

2007年12月，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，《辦法》于2008年2月1日起實(shí)施。《辦法》第七條規(guī)定：“商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。”據(jù)此，市建委制定并公布了我市住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)。

二、政策的起草及修改過(guò)程

2008年2月，針對(duì)擬調(diào)整的交存標(biāo)準(zhǔn)問題，市建委通過(guò)北京建設(shè)網(wǎng)向社會(huì)公開征求意見，并多次召開專家顧問組會(huì)議對(duì)征求意見情況進(jìn)行研討。2008年2月、3月，市建委又兩次向相關(guān)部門征求意見。2008年4月、5月，交存標(biāo)準(zhǔn)兩次在市建委主任辦公會(huì)上進(jìn)行討論。根據(jù)征求意見情況和討論結(jié)果多次修改和完善后，市建委于2008年6月13日會(huì)同市人民政府住房制度改革辦公室、市財(cái)政局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京建物〔2008〕393號(hào)）。

三、政策相關(guān)解釋

（一）啟動(dòng)新交存標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)點(diǎn)

2008年2月1日以后簽訂商品住宅買賣合同（包括其他轉(zhuǎn)讓協(xié)議）的，執(zhí)行新的交存標(biāo)準(zhǔn)。其他轉(zhuǎn)讓是指贈(zèng)與、交換、清債等房屋轉(zhuǎn)讓方式。

（二）交存標(biāo)準(zhǔn)的確定過(guò)程

兩部《辦法》中規(guī)定的5％～8％的交存標(biāo)準(zhǔn)主要考慮的是全國(guó)中小城市新舊交存數(shù)額的銜接。市建委發(fā)布的交存標(biāo)準(zhǔn)，是經(jīng)造價(jià)管理、房屋安全設(shè)備管理等部門對(duì)本市住宅生命周期內(nèi)需要使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修和更新、改造的總費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算后確定的。

考慮到住宅結(jié)構(gòu)終身保修，住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)際上主要用途是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。其中，多層住宅專項(xiàng)維修資金主要用于保修期外的屋面防水、上下水改造；高層住宅還要增加電梯、水泵、水箱、消防設(shè)施的維修和更新、改造。因此，本次的交存標(biāo)準(zhǔn)分為多層和高層兩大類型。按照本市住宅平均建安成本5％－8％測(cè)算的結(jié)果為：多層住宅（六層及以下）為61－97元/平方米，高層住宅（六層以上）為93－210元/平方米。

我市商品住宅專項(xiàng)維修資金原交存標(biāo)準(zhǔn)是房屋成交總價(jià)的2％。按照2007年全市新建商品房的平均交易價(jià)格計(jì)算，原標(biāo)準(zhǔn)下商品住宅專項(xiàng)維修資金的平均交存標(biāo)準(zhǔn)為228元/平方米。因此，本著新舊標(biāo)準(zhǔn)差異不宜過(guò)大的原則，新的交存標(biāo)準(zhǔn)按照建安造價(jià)的8％，取整修正后多層為100元/平方米，高層為200元/平方米。

（三）業(yè)主交納專項(xiàng)維修資金時(shí)間的變化

兩部《辦法》實(shí)施后，首期住宅專項(xiàng)維修資金的交納時(shí)間與以往比較發(fā)生了變化。《辦法》實(shí)施前，業(yè)主可在辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記之前任何時(shí)間交納首期住宅專項(xiàng)維修資金；《辦法》實(shí)施后，業(yè)主須在辦理房屋入住手續(xù)前交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，具體時(shí)間應(yīng)當(dāng)在商品住宅買賣合同中約定?！掇k法》第13條規(guī)定：“未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。”

交納方法詳見北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)（www.bjzxwxzj.gov.cn）通知公告欄目“業(yè)主資金交納流程圖”。

（四）2008年2月1日以后購(gòu)房并已按原標(biāo)準(zhǔn)交納的怎么辦？

2008年2月1日以后購(gòu)房應(yīng)按照新標(biāo)準(zhǔn)交納專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，如果已經(jīng)按照原標(biāo)準(zhǔn)交納了住宅專項(xiàng)維修資金，可以到原交存單位辦理多退少補(bǔ)手續(xù)。辦理手續(xù)詳見北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)（www.bjzxwxzj.gov.cn）辦事指南欄目“專項(xiàng)維修資金退款及補(bǔ)交款辦事流程”。

（五）開發(fā)企業(yè)已將2008年2月1日以后購(gòu)房的業(yè)主的專項(xiàng)維修資金在資金系統(tǒng)按照原標(biāo)準(zhǔn)登記審核過(guò)的如何處理？

開發(fā)企業(yè)已將2008年2月1日以后購(gòu)房的業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金在資金系統(tǒng)按照原標(biāo)準(zhǔn)登記審核過(guò)，但尚未到專戶銀行交納資金的，可持相關(guān)證明材料到市住房資金中心區(qū)縣管理部申請(qǐng)房屋信息變更。

（六）住宅區(qū)內(nèi)的非住宅如何按新標(biāo)準(zhǔn)交納首期住宅專項(xiàng)維修資金？

住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅、住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，應(yīng)當(dāng)按照多層樓（六層及六層以下）100元建筑平方米、高層樓（六層以上）200元/建筑平方米交納首期住宅專項(xiàng)維修資金，其中地下室、地下車庫(kù)、躍層等不影響規(guī)劃層數(shù)。與多層住宅相連的車庫(kù)按照100元/建筑平方米交納；與高層住宅相連的車庫(kù)按照200元/建筑平方米交納。

市建委《關(guān)于住宅區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)交納專項(xiàng)維修資金的通知》（京建物[2004]511號(hào)）廢止，但2004年9月1日至2008年2月1日簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議（包括其他轉(zhuǎn)讓形式）尚未交納住宅專項(xiàng)維修資金的，仍按照原標(biāo)準(zhǔn)交納。

（七）哪些住宅應(yīng)該按照此政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納專項(xiàng)維修資金？

除售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)不變外，其他所有在2008年2月1日以后簽訂買賣合同（或是其他方式取得產(chǎn)權(quán)的證明等）的住宅，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房、集資建房等，均按照多層樓（六層及六層以下）100元建筑平方米、高層樓（六層以上）200元/建筑平方米交納首期住宅專項(xiàng)維修資金。

（八）2008年2月1日前已簽訂買賣合同，但于2008年2月1日以后因政策變化改成網(wǎng)簽合同的，按照哪個(gè)政策標(biāo)準(zhǔn)交納專項(xiàng)維修資金？

在2008年2月1日前已簽訂買賣合同，于2008年2月1日以后因政策變化調(diào)整成網(wǎng)簽合同的，可以按照之前的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納專項(xiàng)維修資金。

2009年03月09日