潍坊市个人住房公积金贷款实施细则

　　第一章总则

　　第一条为加强本市个人住房公积金贷款管理，根据《住房公积金管理条例》、《潍坊市个人住房公积金贷款管理办法》等有关规定，制定本细则。

　　第二条本细则所称个人住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)，是指以住房公积金为资金来源，向在潍坊市住房公积金管理中心及其分支(办事)机构(以下简称公积金中心)缴存住房公积金的职工发放用于购买自用普通住房(不包括商业用房和别墅)的消费贷款。

　　建造、翻建、大修自用普通住房的公积金贷款规定另行制定。

　　第三条公积金中心为本市行政区域内公积金贷款的管理机构，负责公积金贷款的受理、审批、委托放款、档案管理、监督管理等业务工作。

　　第四条公积金中心委托商业银行(以下简称受委托银行)负责公积金贷款合同的签署、抵押、质押、保证的办理以及公积金贷款的发放与回收。

　　公积金中心与受委托银行签订《潍坊市住房公积金金融业务委托协议书》，明确各自的权利、义务和责任。受委托银行应当依据委托协议和公积金中心制定的工作规范为职工办理公积金贷款金融业务，并接受公积金中心监督。

　　第二章贷款对象和条件

　　第五条公积金贷款借款人(以下简称借款人)是已按规定缴存住房公积金，符合公积金贷款条件并且具有完全民事行为能力的自然人。

　　第六条借款人应当具备以下条件：

　　(一)借款人及其所在单位所有职工连续足额缴存住房公积金一年以上;

　　(二)具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

　　(三)有合法有效的商品房买卖合同或购房协议;

　　(四)购房首付款符合规定比例。

　　1、首套住房：

　　(1)期房或现房：房屋面积小于90(含)平方米的，首付款比例不低于总房款的20%;房屋面积大于90平方米小于144(含)平方米的，首付款比例不低于总房款的30%;房屋面积大于144平方米的，首付款比例不低于总房款的40%。

　　(2)二手房：

　　①房屋面积不超过90平方米(含90平方米)，所购房屋建设年限在10年(含10年)以内的，首付款比例不低于交易价值(以税收完税证发票为准，下同)的20%;所购房屋建设年限在10-20年(含20年)之间的不低于交易价值的30%;所购房屋建设年限在20年以上的不低于交易价值的40%;

　　‚房屋面积超过90平方米但不超过144平方米(含)的，所购房屋建设年限在10年(含10年)以内的，首付款比例不低于交易价值的30%;所购房屋建设年限在10-20年(含20年)之间的不低于交易价值的40%;所购房屋建设年限在20年以上的不低于交易价值的50%;

　　ƒ房屋面积超过144平方米以上的，所购房屋建设年限在10年(含10年)以内的，首付款比例不低于交易价值的40%;所购房屋建设年限在10-20年(含20年)之间的不低于交易价值的50%;所购房屋建设年限在20年以上的不低于交易价值的60%。

　　(3)用第三人(不包括未成年人，下同)住房抵押购买期房的，首付比例按期房规定执行，同时结合用于抵押的房屋价值来确定贷款额度。用于抵押的房屋需进行评估。

　　2、第二套住房：房屋面积小于144平方米(含144平方米)的，首付款比例不低于总房款或交易价值的50%;房屋面积大于144平方米的，首付款比例不低于总房款或交易价值的60%。

　　借款人及其配偶有尚未还清公积金贷款的，在还清公积金贷款本息前不能再次申请公积金贷款。还清公积金贷款本息后又因购房申请公积金贷款的，应作为二套或以上住房情况对待。

　　(五)提供符合要求的担保方式;

　　(六)借款人是商品房买卖合同或购房协议中约定的产权人;

　　(七)法律法规规章和上级政策规定的其他条件。

　　第七条借款人及其配偶应当同意授权公积金中心和受委托银行查询个人信用状况。

　　第三章贷款期限、额度和利率

　　第八条公积金贷款期限最长不得超过潍坊市住房公积金管理委员会公布的30年;同时，贷款期限加借款人年龄不得超过借款人法定的退休年龄。

　　二手房抵押及押旧买新的，贷款期限不得超过抵押房屋坐落土地剩余使用年限。

　　第九条公积金贷款额度上限按照以下四项中的最低值确定：

　　(一)不得超过潍坊市住房公积金管理委员会公布的最高额度30万;

　　(二)不得超过总房款扣除申请时按国家、省、市房贷政策规定比例支付首付款后的剩余房款;

　　(三)按借款人申请时夫妻双方公积金账户余额之和的15倍计算;借款人为单身的，按申请人公积金账户余额的15倍计算;

　　(四)贷款期限5年以下(含5年)的，月应还款额不得超过夫妻双方月收入总额的50%(不含1年期内的贷款);贷款期限5年以上的，月应还款额不得超过夫妻双方月收入总额的40%。

　　第十条公积金贷款最长期限和最高额度，由潍坊市住房公积金管理委员会根据政策变化适时调整。

　　第十一条借款人及配偶用于计算贷款额度的公积金账户金额，在本次公积金贷款本息未还清前不能使用。

　　第十二条公积金贷款利率执行中国人民银行规定的利率标准。贷款期内法定利率发生调整的，1年期贷款按合同约定利率计息，1年期以上贷款于次年1月1日起按调整后的相应利率档次计息。

　　第十三条公积金贷款额度确定后仍不足以支付购买住房全部价款的，借款人可同时向受委托银行申请商业性住房贷款，公积金贷款与商业性贷款的总额度不得超过国家、省、市房贷政策规定的比例。

　　第四章贷款担保

　　第十四条借款人申请公积金贷款应当提供符合要求的担保方式。可以采用抵押担保和质押担保，也可以由担保公司提供连带责任保证担保(以下简称保证担保)。

　　第十五条抵押担保公积金贷款，是指公积金中心以借款人、共有人或第三人提供的符合规定条件的房屋作为抵押物向借款人发放的公积金贷款。

　　抵押物应当是能够进行抵押登记的借款人所购房屋、已有自住住房或共有人、第三人提供的拥有完全产权的房屋，且该房屋无查封、无抵押，办理公积金贷款时由所有权人和共有权人出具同意抵押证明。

　　借款人应当将房屋价值全额用于公积金贷款抵押，并到房屋所在地有关部门办理抵押登记。需公证的，借款人应提供公证书。

　　抵押人对设定的抵押物在抵押期内应当妥善保管,负有维修、保养并保证完好无损的责任，随时接受公积金中心或受委托银行的监督检查。

　　在公积金贷款本息未清偿前，抵押人不得将抵押物转让、重复抵押或以其他方式处置。

　　第十六条抵押房屋价值按照下列标准确定：

　　(一)现房以《商品房买卖合同》约定的价值为准;

　　(二)二手房以税收完税证发票确认的价值为准;

　　(三)押旧买新以抵押物的评估价值为准。

　　组合贷款以公积金中心和受委托银行共同认定的价值为准。

　　第十七条抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至公积金贷款本息全部还清之日止。贷款本息结清后，受委托银行应协助借款人到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押。

　　第十八条借款人用同一套房屋做抵押同时申请公积金贷款和商业贷款的，公积金中心享有优先受偿权。

　　第十九条质押担保公积金贷款，是指公积金中心以借款人或第三人(可以是多人)的公积金账户余额提供质押而向借款人发放的公积金贷款。

　　以第三人提供的住房公积金作质押的，要由所有权人和共有权人出具同意质押证明，其公积金账户出质部分金额在借款人还清公积金贷款本息前不能使用。借款人归还部分本金后，经公积金中心及所有出质人同意，可以解除部分出质人或所有出质人的部分公积金余额。

　　第二十条质押担保的期限自签署质押合同之日起至借款人还清全部公积金贷款本息之日止。

　　质押合同由公积金中心、受委托银行和出质人及其配偶签订。

　　第二十一条保证担保公积金贷款，是指以担保公司承担连带责任保证而向借款人发放的公积金贷款。承担公积金贷款保证担保的担保公司，由公积金中心委托政府采购中心，通过社会公开招标的方式确定。

　　担保公司为借款人提供保证担保，借款人应当向担保公司交纳担保服务费。

　　第二十二条借款人有下列情形之一，申请公积金贷款时应当由担保公司提供连带责任保证：

　　(一)所购房为首套住房或期房的(押旧买新的除外);

　　(二)共同还款人系无民事行为能力人或限制民事行为能力人的;

　　(三)个人征信出现的不良记录为非恶意的;

　　(四)其他可能出现风险的情况。

　　第二十三条担保公司承办保证业务，应当与公积金中心、受委托银行、借款人签订协议，明确各自的权利、义务和责任。

　　第五章贷款程序

　　第二十四条借款人应当于商品房买卖合同签署(现房、二手房应办理完《房屋所有权证》或者过户手续)后6个月内提出公积金贷款申请，填写《潍坊市个人住房公积金贷款申请表》(以下简称《申请表》)，并向缴存公积金所在地分支(办事)机构或受委托银行提供以下资料的原件和复印件：

　　(一)借款人及配偶居民身份证或其他身份证件、户口簿(借款人和配偶户口不在一个户口簿上的，需提供结婚证或婚姻关系证明);

　　(二)配偶无公积金的，需提供收入证明(银行代发工资流水、工资发放明细表或工资发放证明);

　　(三)合法、有效的商品房买卖合同或购房协议(现房、期房商品房买卖合同为网签合同);

　　(四)借款人所购房屋已交首付款的有效凭据;

　　(五)《房屋权属登记信息查询结果证明》;

　　(六)以所购房作抵押，并已付清房款，申请将贷款划入借款人账户的，还需提供个人申请、全款购房发票或收款收据以及开发企业或售房人出具的“房款已全部付清、同意将公积金贷款划入借款人账户”证明;

　　(七)公积金中心要求提供的其它材料。

　　第二十五条公积金中心对借款人提供的以下材料进行审核：

　　(一)借款人提供的房地产开发企业信息、商品房买卖合同或购房协议、收入证明、《房屋权属登记信息查询结果证明》等真实性、合法性、有效性;

　　(二)借款人及其配偶个人信用情况;

　　(三)确认抵押人对抵押物的权属情况：包括抵押人对抵押物是否拥有完整的所有权，抵押物是否为两人或两人以上共有，抵押物共有人是否有未成年人，抵押物共有权人是否同意抵押，抵押物是否属于《物权法》规定的可以抵押的财产;

　　(四)核实出质人公积金账户余额情况及出质人配偶情况等。

　　公积金中心应当自受理后5个工作日内，向借款人作出是否准予贷款的答复。符合公积金贷款条件的，公积金中心出具《潍坊市个人住房公积金贷款审批表》(以下简称《审批表》);对不符合公积金贷款条件的，公积金中心应将不予贷款的理由告知申请人。

　　第二十六条受委托银行在接到公积金中心准予公积金贷款的指令和材料后10个工作日内与借款人签订《借款合同》及从合同，协助借款人办理完毕预抵押登记备案、抵押登记，质押、担保等手续。

　　《房屋所有权证》复印件、《房屋他项权证》原件、质押证明等交由受委托银行或公积金中心保管。

　　借款人因自身原因造成自公积金贷款批准之日起3个月内未办妥抵押、质押或保证手续的视为自动放弃公积金贷款申请。

　　第二十七条借款人公积金贷款资料及手续完备后，公积金中心向受委托银行下达委托协议书。受委托银行应当于贷款资金拨付到位的当日，划入售房单位(开发企业)或售房人账户，同时通知借款人还款日期、还款额度等。

　　借款人已付清全部购房款并申请将贷款划入本人账户的，经公积金中心核实后，也可将公积金贷款划入借款人在受委托银行开立的还款账户。

　　第二十八条放款金额超出公积金中心当月贷款资金计划额度或个贷率超过规定的上限时，公积金中心应暂停发放贷款。借款人可预先办理申请手续，待新的贷款资金计划额度下达或个贷率低于规定上限时，公积金中心按照借款人预先申请的先后顺序发放公积金贷款，并优先安排困难职工的公积金贷款发放。

　　第六章贷款偿还

　　第二十九条1年期的公积金贷款，不分段计息，到期日一次性结清贷款本息，息随本清。

　　第三十条1年期以上的公积金贷款，采取每月等额本息还款法或等额本金还款法。

　　等额本息还款法是借款人每月以相等的金额偿还公积金贷款本息。

　　每月还款额=

　　公积金贷款本金×月利率×(1+月利率)还款期限

　　(1+月利率)还款期限-1

　　等额本金还款法是借款人每月等额偿还本金，公积金贷款利息随本金逐月递减。

　　每月还款额=

　　公积金贷款本金

　　+(公积金贷款本金-累计已还本金)×月利率

　　还款期数

　　借款人在第一期和最后一期按实际占用的天数计算借款利息。

　　第三十一条借款人偿还公积金贷款本息采取委托扣款方式，并与受委托银行签订公积金贷款委托扣款协议。借款人应当按照约定于每月20日(不含)前将每月应还款本息足额存入还款账户。受委托银行每月20日起从借款人还款账户中扣款，划入公积金中心账户。

　　借款人及其配偶可自愿申请办理委托公积金中心逐月提取还贷业务。

　　第三十二条正常还款满1年的，借款人提出书面申请，经公积金中心同意后，可以提前偿还全部或部分贷款。已计收的利息不再调整。提前还款业务应于每月15日(不含)之前申请。部分提前还款额不得低于人民币1万元，且每年只允许办理一次。提前部分还款后，公积金贷款本金减少，贷款期限不变。

　　公积金还款处于逾期状态的，借款人应先还清逾期公积金贷款后，再办理提前还款业务。

　　公积金贷款期限为1年的，不得提前还款，也不得申请委托逐月提取还贷业务。

　　第三十三条受委托银行、担保公司以及房地产开发企业应当按照与公积金中心签署的协议约定，负责包括当月在内的未还和逾期公积金贷款偿还的催收及垫付，履行各自义务。

　　第七章合同的变更与终止

　　第三十四条借款合同需要变更或借款人将借款合同项下的权利、义务转让给他人的，应当经当事人各方协商同意，并签订书面变更协议。新合同签订前，原借款合同继续有效。

　　申请办理变更业务的，借款人公积金贷款应当处于正常还款状态。需同时办理抵押变更登记的，借款人应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续。

　　因借款人(或抵押人)离婚或死亡等原因，导致合同借款人(或抵押人)发生变化，经公积金中心同意，可持相关证明材料到公积金中心办理合同的变更，同时到有关部门办理借款人(抵押人)变更手续。

　　借款人因还款卡或存折丢失、损坏、借款人变更等原因，需要变更还款账户的，需到受委托银行申请重新办理。

　　第三十五条借款人在合同履行期间死亡、被宣告死亡或失踪、丧失民事行为能力的，借款人的遗产继承人、受遗赠人或财产代管人、监护人同意继续履行原借款合同义务的，应持经公证的继承协议、文件与公积金中心签订债务承担协议，继续履行合同。无遗产继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人或者遗产继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝继续履行借款合同的，根据法律规定公积金中心对抵押物、质押物等担保财产享有优先受偿权。

　　第三十六条借款人需变更担保方式的，应征得公积金中心同意，并由当事人各方按规定办理变更手续。

　　保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立、破产时，由受委托银行通知借款人在1个月内变更担保人，重新办理担保手续，并报公积金中心。

　　第三十七条借款人按借款合同约定清偿全部公积金贷款本息后，借款合同终止。受委托银行向借款人出具公积金贷款结清凭证，公积金中心或受委托银行将抵押物的权属证明文件或质押权利凭证等相关资料返还权利人。

　　第八章与房地产开发企业的合作

　　第三十八条借款人购买期房的，在取得房产证且办理现房抵押登记前，房地产开发企业应提供阶段性保证担保，协助受委托银行、借款人办理房屋预抵押、《房屋所有权证》、抵押登记等手续。

　　第三十九条房地产开发企业为借款人提供阶段性担保的，应当与公积金中心签订合作协议，并提交以下资料：

　　(一)营业执照;

　　(二)法人身份证;

　　(三)组织机构代码证(正副本);

　　(四)税务登记证;

　　(五)房地产开发资质等级证书;

　　(六)房地产开发经营许可证;

　　(七)发展与改革委员会(局)的立项批文;

　　(八)按揭楼盘的《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》;

　　(九)公司近期财务报告;

　　(十)公积金中心要求提供的其它资料。

　　第四十条经公积金中心审核同意后签署合作协议，按贷款金额一定比例缴纳保证金。公积金中心可根据防范资金风险需要，及时了解合作开发企业的经营状况。

　　第四十一条阶段性担保期限自借款合同签订之日起至完成现房抵押登记之日止。现房抵押完成后，根据合同约定开发企业不再履行保证责任，合作终止。

　　第九章监督管理

　　第四十二条公积金中心和受委托银行应当按合同约定及时向借款人提供公积金贷款。

　　第四十三条借款人有下列行为之一的，公积金中心和受委托银行有权按合同约定停止发放公积金贷款或者要求借款人提前偿还部分或全部借款：

　　(一)提供虚假文件或资料等欺骗手段取得公积金贷款的;

　　(二)擅自改变公积金贷款用途，挪用公积金贷款的;

　　(三)贷款期限内，借款人未按约定按时、足额归还贷款本息的;

　　(四)贷款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息的;

　　(五)未经同意，与他人签订有损公积金中心或受委托银行的合同或协议的;

　　(六)借款人因保证人违反保证条款或丧失承担连带保证责任能力，接到公积金中心、受委托银行或保证人通知后，未在1个月内办理变更手续或提供新的保证担保的;

　　(七)公积金贷款清偿前，随意改变房屋结构造成损失，或将抵押房产全部或部分拆迁、转让、赠予或重复抵押及抵偿其它债务，而未按要求变更抵押物的;

　　(八)拒绝或妨碍公积金中心和受委托银行对公积金贷款的使用情况和抵押物使用情况实施监督检查的;

　　(九)抵押物因意外毁损或其它情形不足以清偿公积金贷款本息，而借款人未按要求落实新的抵押物或提供其他担保的;

　　(十)借款人在贷款期限内死亡、宣告失踪或丧失完全民事行为能力后无继承人与受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝履行借款合同的;

　　(十一)其他违反借款合同的行为。

　　第四十四条借款人违约时，公积金中心、受委托银行有权采取下列一种或数种方法进行处理：

　　(一)限期纠正违约行为;

　　(二)作为不良记录记入个人征信系统;

　　(三)提前收回已发放的公积金贷款;

　　(四)按照中国人民银行的有关规定和借款合同、担保合同、抵押(质押)合同的约定，对借款人未按合同约定归还的公积金贷款本息按逾期公积金贷款计收罚息;

　　(五)要求借款人配偶承担连带还款责任;

　　(六)采用抵押担保的，有权实现抵押权;

　　(七)采用质押担保的，由公积金中心、受委托银行处置出质的住房公积金;

　　(八)采用保证担保的，由担保公司按协议约定履行相关义务;

　　(九)向法院提起诉讼。

　　第四十五条抵押权人处置抵押物所得价款扣除处置抵押物所需费用后不足以偿还公积金贷款本息的，有权继续向借款人和保证人追偿。

　　第四十六条担保公司提供连带责任保证的，担保公司与借款人负有连带还款责任。当借款人不能按时偿还公积金贷款本息时，由担保公司代为偿还贷款本息及罚息。

　　第四十七条公积金中心工作人员在办理公积金贷款过程中，不认真履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的，依据有关规定给予行政处分;形成不良贷款的，应当负责清收;涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第四十八条受委托银行、担保公司、房地产开发企业的违约处理，分别按照《潍坊市个人住房公积金贷款借款合同》、《潍坊市住房公积金金融业务委托协议书》、《担保公司招标文件》、《销售方保证合同》等内容的约定执行。

　　第十章附则

　　第四十九条公积金贷款档案材料由公积金中心、受委托银行各留存一套，担保公司保留提供保证担保的资料一套，并按照《中华人民共和国档案法》的有关规定登记编号，及时归档，妥善保管。

　　第五十条档案材料包括：

　　(一)《申请表》及附件：

　　(1)申请人和配偶身份证复印件;

　　(2)申请人和配偶户口复印件(主页、索引页、登记卡);

　　(3)申请人婚姻证明;

　　(4)工资收入证明(单位发放工资明细表或银行工资流水);

　　(5)《房屋权属登记信息查询结果证明》。

　　(二)《审批表》;

　　(三)《潍坊市个人住房公积金贷款借款合同》;

　　(四)《担保合同(抵押、质押合同)》等;

　　(五)商品房买卖合同或购房协议原件;

　　(六)《房屋所有权证》复印件;

　　(七)首付款收据或完税发票(全款的购房发票或收款收据)复印件;

　　(八)将贷款划入个人账户的申请以及开发企业或售房人出具的“房款已全部付清、同意将公积金贷款划入借款人账户”证明;

　　(九)其他材料等。

　　第五十一条申请公积金贷款过程中发生的评估、担保、公证等费用由借款人自行承担。

　　第五十二条困难职工申请公积金贷款时，可适当放宽条件，具体办法另行制定。

　　第五十三条本细则自2014年10月1日起施行，有效期至2019年9月30日。