(內(nèi)文提要）以房養(yǎng)老，應(yīng)該不算是個新話題了。雖然中國目前的國情并不支持傳統(tǒng)的以房養(yǎng)老，但在實際生活中，我們還可以通過其他渠道來實現(xiàn)以房養(yǎng)老的美好愿望，使自己的晚年生活得到保障。

　住在美國德州的61歲老太戴茜，前不久申請了一項“住房反向抵押貸款”（俗稱倒按揭），通過把自己的住房抵押給銀行，從而每月多了幾千美元收入。這樣她就可以瀟灑地到各地去旅游。而銀行則要一直等到她去世后，才會收回這套住房……這就是風(fēng)靡美國的“以房養(yǎng)老”模式。

　　“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”——以房養(yǎng)老，應(yīng)該不算是個新話題了，經(jīng)常在各種媒體上看到“以房養(yǎng)老離我們還遠嗎”之類的消息。不過目前看來，在西方國家非常流行的“倒按揭式”住房養(yǎng)老法在中國暫時還難成氣候。

　　“倒按揭”想說愛你不容易

　　中國有一句老話叫“養(yǎng)兒防老”。雖然這句老話早已過時，但有一個沿襲了幾千年的傳宗接代的傳統(tǒng)卻沒有過時，今天的中國人還是和我們幾千年前的祖先一樣，重視家庭的和睦以及家族血脈的延續(xù)。父母都希望自己的財富能夠傳遞給子女，尤其是作為家庭象征的房產(chǎn)，更是習(xí)慣性地將之留給子女。同時子女一般也會遵守傳統(tǒng)孝道，盡自己所能贍養(yǎng)年邁的父母。

　　如果老人不顧親情，獨自辦理以房養(yǎng)老，將房子賣給銀行的話，會給外人造成子女不孝的感覺，也無端地讓子女承受不必要的輿論壓力，作為子女來說，內(nèi)心也會埋怨父母做得不妥，特別是對自身經(jīng)濟條件一般的子女來說，這么做也很有可能會打擊他們關(guān)愛父母的積極性。可以說，不到萬不得已的情況下，沒有誰愿意放棄親情和關(guān)愛來換取現(xiàn)金。因此將來在中國能接受“倒按揭”的只是極少部分家庭，只有當(dāng)一些老人認為子女不孝，即使自己死后將這筆財產(chǎn)交給子女也得不到子女的照顧，或者是丁克家庭，膝下并無子女的情況下，才會考慮走這步棋。

　　除了情感上難以為中國人接受外，以房養(yǎng)老在中國還存在制度上的硬傷。在西方國家，以房養(yǎng)老之所以流行，一個很重要的原因是他們的遺產(chǎn)稅比較高，如果老年人想死后把房產(chǎn)留給子女，國家將征收一筆相當(dāng)可觀的遺產(chǎn)稅，最高甚至可達70%。在中國目前并沒有開征遺產(chǎn)稅，在短時間內(nèi)，也不太可能開征遺產(chǎn)稅。因此從理財?shù)慕嵌瓤矗?ldquo;倒按揭”養(yǎng)老達不到避稅的目的。

　　從銀行的角度看，雖然住房反向抵押貸款有比較豐厚的收益，但風(fēng)險也非常大。比如貸款期限比較長，房產(chǎn)的長期估值難以確定，老人預(yù)期壽命，利率不穩(wěn)定，房屋損耗和維修成本等等，加上國家也沒有明確的扶植政策和相關(guān)的法律法規(guī)保障，因此實施起來難度較大。

　　然而房產(chǎn)畢竟是具備保值功能的大額資產(chǎn)。如果我們換一種思路就會發(fā)現(xiàn)，以房養(yǎng)老，并不一定非得扯上銀行不可。在實際生活中，還有三種辦法不但能夠保留房產(chǎn)，避免家庭矛盾，還能產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流，從而幫助自己安度晚年。

　　方案一：子女埋單法

　　正如上文所說，阻礙老年人選擇“倒按揭”養(yǎng)老的關(guān)鍵原因在于社會傳統(tǒng)觀念的束縛，即無法向子女交待。因此，一個變通的辦法是，按照“住房反向抵押貸款”的思路，在子女經(jīng)濟條件許可的情況下，老人與子女簽訂協(xié)議，將自己的房子“反向抵押”給子女，即老人每月可從子女那兒得到一筆退休金補助，而老人過世后，子女繼承房產(chǎn)。

　　我們不妨設(shè)想一下，如今退休族一般都有退休工資，能滿足自身最基本的生存型養(yǎng)老要求，如果子女每個月再根據(jù)自身經(jīng)濟實力和父母每月的實際支出補貼一定的養(yǎng)老金（這需要雙方互相體諒，協(xié)商確定），讓父母達到或接近品質(zhì)養(yǎng)老要求的話，不但能夠大大緩解父母的養(yǎng)老壓力，盡上自己的一片孝心，以后還能獲得一份房產(chǎn)，為自己今后的養(yǎng)老增添了一份保障。某種程度上，這也是一種“定投”，每個月投資一定的資金，到自己年紀(jì)大了再以房產(chǎn)的形式一次性返還，只不過投資的標(biāo)的變成了父母的房子。

　　這種父母與子女間的“反向抵押”省去了很多與金融機構(gòu)“住房反向抵押貸款”中的麻煩和費用，特別是評估費、保險費等一系列昂貴的中介費一概免單，這對平時比較節(jié)省的老年人很重要。

　　當(dāng)然，并不是所有子女都有這樣的經(jīng)濟實力。如果子女無力為父母養(yǎng)老埋單的話，可以再進一步變通，退休父母可以和某個對其房產(chǎn)有意向的親朋好友達成“反向抵押”協(xié)議。但是這種私下方法的風(fēng)險明顯要高了許多，雙方一定要請律師出面處理并簽訂“住房反向抵押貸款”合同，就房子的估值、貸款支付的金額和方式、違約的懲罰、以后房產(chǎn)增值或跌價后的處置、老人超過或短于預(yù)估的存活年數(shù)等作一個詳細的約定，以避免今后不必要的麻煩。

　　方案二：租金換養(yǎng)法

　　當(dāng)然，讓子女出錢買下自己唯一的住房，對于中國的父母，也并非出自肺腑，而且父母和子女之間把錢算得這么清也有傷感情。事實上，在社會競爭日益激烈環(huán)境下，做子女的往往還要面對住房、教育等諸多負擔(dān)，自身經(jīng)濟條件也不一定寬裕。而中國父母一般都非常體諒孩子，并不希望增添子女的負擔(dān)。因此還有一種切實可行的辦法就是采取“以房換養(yǎng)”方式籌措補充養(yǎng)老金。即老人將自己的房子租出去，以租金外加自己退休金來支付住進養(yǎng)老院的費用。作為老人來說，這樣做的好處是既保留了房產(chǎn)，將來可以留給子女，也不會增加子女的負擔(dān)，同時還能在物質(zhì)生活和精神生活上獲得較大的提高。

　　由于目前國內(nèi)的機構(gòu)養(yǎng)老床位緊張，費用不低，單靠老年人的退休工資往往并不足以支付養(yǎng)老院的費用，但如果加上房屋出租所獲得的租金收益，則基本能夠支撐這筆費用，如果還不夠，子女還可以再稍作補貼，以盡孝心。

　　此外，在物質(zhì)生活大為改善的同時，老人的精神生活也將豐富得多。在養(yǎng)老院里聊天、打牌、搓麻將、看電影，老年生活安排井井有條，并充滿生氣。而對于子女來說，父母的安頓讓他們“包袱”減輕不小，除了經(jīng)濟上的，更重要的是精力上的，子女不需要守在父母身邊陪他們走完人生的最后一段旅程，而可以抽出寶貴的時間去干自己的事業(yè)。在節(jié)假日，子女如果還能常去看望他們的話，對老年人來說，就別無所求了。

　　方案三：換房差價法

　　如果有些老年人不喜歡住養(yǎng)老院的話，又該怎么辦呢？

　　最后還有一個實用的辦法就是換房差價法。即將原來較大的房子或者地段較好的房子賣掉，換成兩套較小的或者相對偏遠的房子。一套自住，將來可以留給子女；一套出租，用于補充養(yǎng)老金。

　　一般來說，父母退休時，子女往往都已經(jīng)成家立業(yè)，擁有了自己的小家庭。這時，家中的人口變少了，原來要供三人甚至四五人居住的房子，現(xiàn)在只剩下老夫妻兩個人居住，加上老年人活動半徑變小，原來的房子可能就稍嫌空曠了。而且老人住在過大的房子里，從心理學(xué)上來說容易滋生寂寞感，對身心不利。“以大換小”用差價補貼養(yǎng)老就非常有現(xiàn)實意義。

　　又如現(xiàn)在很多老年人在市中心都有不大的老式住房，這些房子雖然面積較小，但經(jīng)過了多年的房價上漲，如今都已價格不菲。將這套老房子賣掉，在市郊或者和子女房子相近的地段買一套同樣的小戶型房子，能夠獲得一筆不小的差價。以上海為例，靜安區(qū)和盧灣區(qū)目前次新房的房價約在3萬元/平方米，而楊浦區(qū)同類型的房產(chǎn)可能只有1.5萬～2萬元/平方米，寶山閔行等地則只需要1萬～1.2萬元/平方米，差價十分巨大。雖然這樣做會讓老人離開自己原來熟悉的生活圈子，感覺到有些孤寂，但換個角度想想，退休后不需要每天上班，自然也就沒必要蝸居在嘈雜的市區(qū)。對老年人來說，市中心空氣污濁，噪音不斷，對身體健康也是一大隱患。

　　而購買用于出租的房屋，一般有兩個原則，一是要離自己居住的新房近些，這樣管理起來也比較容易。二是從近年來的二手房租賃市場的走勢可以看出，小戶型的出租市場仍然是供不應(yīng)求，增長速度不減，因此老年人應(yīng)該盡可能購買一些小戶型（30～60平方米）、交通便利、配套齊全的住宅，這種房子往往容易出租，租金也相對較高。